Ce document peut sembler insignifiant. À première vue seulement ! Un simple oubli ou une erreur, même minime, peut entraîner des conséquences désastreuses. Illustrons cela à travers un exemple jurisprudentiel : l’absence de mention d’un arrêté de catastrophe naturelle a conduit à l’annulation d’une vente !
Au moment de la signature du compromis, tout paraissait conforme. Comme le prévoit la législation, l’état des risques a été dûment rempli et transmis. La maison se trouve dans une zone régie par un plan de prévention des risques naturels, et plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle avaient déjà été publiés dans la commune au cours des années passées. Rien à opposer.
Malheureusement, quelques semaines plus tard, lors de la signature de l’acte final, les choses ont changé : un nouvel arrêté est paru au Journal Officiel, déclarant la commune en état de catastrophe naturelle en raison d’une sécheresse survenue durant l’été précédent, provoquant des mouvements de terrain.
Les propriétaires-vendeurs étaient-ils au courant ? Oui, car ils avaient fait une déclaration à leur assurance : le phénomène de retrait-gonflement d’argile (RGA) avait causé des dégâts à une baie vitrée, la rendant difficile à fermer. Cependant, ils n’ont pas daigné mettre à jour l’état des risques. Ils sont donc en tort.
L’annulation de la vente
Devant la cour d’appel de Versailles, malgré leurs arguments sur l’absence de dommages significatifs liés à cette sécheresse, cela ne fait aucune différence. Le terrain est sous la coupe d’un plan de prévention des risques naturels, et les acquéreurs ont le droit de demander l’annulation de la vente si l’état des risques n’a pas été actualisé et demeure incomplet.
La cour d’appel de Versailles a donc confirmé le jugement de première instance. Plus de cinq ans après la signature initiale, la vente a été purement et simplement annulée. Les précédents propriétaires-vendeurs devront rembourser le produit de la vente (450 000 euros) qu’ils avaient réinvesti pour acquérir leur résidence principale. En outre, ils devront également s’acquitter de 31 000 euros au titre des frais notariaux engagés par l’acheteur, de plus de 2 000 euros pour des travaux réalisés, et bien sûr des frais judiciaires. Tout cela, simplement parce qu’ils ont oublié ou choisi de ne pas mentionner le dernier arrêté de catastrophe naturelle.
La leçon à retenir ici, c’est que même si cet état des risques peut sembler vraiment banal, et même si seulement quelques semaines s’écoulent généralement entre la promesse de vente et l’acte notarié, il vaut mieux mettre à jour ce document.
Cour d’appel de Versailles, 10 octobre 2024, RG n° 22/03346.
