Diagnostic en copropriété
Diagnostic copropriété dans le Nord-Pas-de-Calais : obligations 2026 et intervention EX'IM
Vous êtes syndic ou membre du conseil syndical d’une copropriété dans le Nord-Pas-de-Calais ou l’Aisne ?
Les obligations réglementaires en matière de diagnostic copropriété se sont considérablement renforcées depuis 2023 et de nouvelles échéances sont entrées en vigueur en 2026. Ne pas les respecter expose le syndicat de copropriétaires à des sanctions administratives et engage la responsabilité civile des gestionnaires en cas d’accident.
EX’IM Diagnostics Immobiliers accompagne les syndics professionnels et les copropriétés de toutes tailles dans le Pas-de-Calais : Arras, Lens, Béthune, Calais, Saint-Omer et les environs.
Pourquoi le diagnostic copropriété est une obligation légale ?
Le diagnostic copropriété remplit une triple fonction : informer l’ensemble des copropriétaires sur l’état réel de leur immeuble, garantir la sécurité des occupants et des parties communes, et anticiper les travaux nécessaires sur le long terme. Il constitue la base documentaire indispensable à toute décision éclairée en assemblée générale.
Pour le syndic
disposer d'un dossier de diagnostics complet et à jour est une obligation de gestion. L'absence de diagnostics obligatoires ou leur péremption expose le syndicat à des mises en demeure et peut bloquer les transactions lors de la vente d'un lot
Diagnostics indispensables
L’absence de diagnostics copropriété peut bloquer une vente ou retarder la signature du compromis.
Responsabilité du propriétaire
Des risques non traités dans les parties communes peuvent engager la responsabilité du bailleur en cas d’accident.
Les diagnostics obligatoires pour une copropriété
Le Dossier Technique Amiante (DTA) des parties communes
Le DTA est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il doit être constitué, tenu à jour et communiqué. Dans le Nord-Pas-de-Calais, où le parc immobilier ancien est particulièrement représenté — corons du bassin minier, immeubles haussmanniens d’Arras, résidences des années 1970 du littoral — ce diagnostic concerne une large majorité des copropriétés du département.
Le DTA couvre les parties communes de l’immeuble : couloirs, cage d’escalier, locaux techniques, toiture, façades. Il doit être mis à jour à chaque intervention sur les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante.
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) des parties communes
Le CREP des parties communes est obligatoire si l’immeuble date d’avant 1949. Il est sans durée de validité et doit être tenu à disposition. Les immeubles du centre-ville d’Arras, de Lens ou de Béthune construits avant guerre sont directement concernés.
Le DPE collectif — nouvelle obligation 2026
C’est la nouveauté réglementaire majeure de cette année. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés d’au plus 50 lots sont désormais concernées par l’obligation de DPE collectif. Les copropriétés de plus grande taille étaient déjà soumises à cette obligation depuis 2024 et 2025.
Le DPE collectif évalue la performance énergétique du bâtiment dans son ensemble et identifie les travaux d’amélioration énergétique à envisager. Les syndics doivent inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du choix du prestataire chargé de le réaliser, après mise en concurrence. Sa validité est de 10 ans.
Dans le Nord-Pas-de-Calais les copropriétés du bassin minier — souvent des immeubles de faible hauteur construits dans les années 1950-1970 avec un chauffage collectif fioul ou gaz — présentent fréquemment des étiquettes énergétiques E ou F. Le DPE collectif est pour ces immeubles le point de départ obligatoire d’une stratégie de rénovation énergétique.
Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, ainsi que dans certains cas d’insalubrité. Pour les immeubles déjà soumis au statut de la copropriété, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de sa réalisation. Le Moniteur
Le DTG est le véritable carnet de santé de l’immeuble. Il comprend l’état des parties communes et des équipements collectifs, l’analyse des améliorations possibles, la liste des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années avec estimation des coûts, et le DPE collectif lorsque le chauffage est collectif.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)
Toutes les copropriétés de plus de 15 ans sont désormais dans l’obligation de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux. Ce plan, établi à partir du DTG et du DPE collectif, détaille les travaux à réaliser sur 10 ans, leur budget et leur échéancier. Une fois voté en assemblée générale, il s’intègre au carnet d’entretien de la copropriété.
Tableau des diagnostics copropriété obligatoires
| Diagnostic | Condition d'obligation | Validité |
|---|---|---|
| DTA amiante parties communes | Permis avant 01/07/1997 | Mise à jour permanente |
| CREP plomb parties communes | Construction avant 1949 | Illimitée |
| DPE collectif | Toutes copropriétés depuis 2026 | 10 ans |
| DTG | Mise en copro > 10 ans / insalubrité | À renouveler |
| PPPT | Toutes copropriétés > 15 ans | Plan sur 10 ans |
Le Nord-Pas-de-Calais : des spécificités qui influencent les diagnostics de copropriété
Des risques miniers à déclarer
L’ERP des copropriétés situées dans le bassin minier doit mentionner les risques liés à l’ancien secteur houiller.
Les contraintes du bâti littoral
Les immeubles proches du littoral subissent des contraintes spécifiques liées au sel, au vent et aux risques côtiers.
Comment EX'IM accompagne les syndics ?
Une sauvegarde sécurisée des diagnostics
Avec EX’IM Online, les diagnostics de la copropriété sont archivés de manière sécurisée et restent accessibles en ligne à tout moment pour le syndic et les copropriétaires autorisés.
La confiance des grands réseaux de syndics
EX’IM accompagne de nombreux syndics professionnels dans le Pas-de-Calais grâce à une parfaite maîtrise des obligations administratives et des besoins liés à la gestion des copropriétés.
FAQ — Diagnostic copropriété
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés d'au plus 50 lots sont concernées par l'obligation de DPE collectif. Si votre immeuble a été construit avant 2013 et que votre syndic n'a pas encore inscrit cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, c'est une urgence réglementaire. EX'IM peut réaliser votre DPE collectif dans le Pas-de-Calais et vous accompagner dans la démarche de présentation des résultats aux copropriétaires.
L'acquéreur d'un lot de copropriété doit recevoir, annexés à l'acte de vente, les diagnostics des parties communes en vigueur : le DTA amiante des parties communes si l'immeuble date d'avant 1997, le CREP plomb des parties communes si l'immeuble date d'avant 1949, et le DPE collectif de l'immeuble. Ces documents sont à la charge du syndicat de copropriétaires — c'est au syndic de les tenir à jour et de les communiquer au copropriétaire vendeur. Si l'un de ces diagnostics est manquant ou périmé, la signature du compromis ne peut pas intervenir.
Pour une copropriété construite dans les années 1960 dans le bassin minier du Pas-de-Calais, les priorités sont les suivantes. Le DTA amiante des parties communes est non négociable — les matériaux de construction de cette époque contiennent fréquemment de l'amiante dans les calorifugeages, les faux plafonds et les revêtements de sol. Le DPE collectif est désormais obligatoire depuis 2026 pour votre taille de copropriété, et révélera probablement une étiquette E ou F qui nécessitera un PPPT avec plan de rénovation énergétique. EX'IM peut réaliser l'ensemble de ces diagnostics en une seule intervention coordonnée.
Oui. En cas d'accident lié à un défaut non identifié faute de diagnostic, la responsabilité civile et même pénale du gestionnaire peut être engagée. Par ailleurs, en cas de manquement aux obligations réglementaires, la commune a la possibilité de faire réaliser les diagnostics d'office, directement aux frais des propriétaires. Maintenir un dossier de diagnostics complet et à jour est donc à la fois une obligation légale et une protection pour le syndic et le conseil syndical.
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