Fosse septique non conforme : peut-on quand même vendre ?

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre ?

Oui, lorsqu’une habitation n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées.

Le diagnostic assainissement non collectif fait partie du dossier de diagnostic technique, ou DDT, communiqué à l’acquéreur.

Le contrôle est assuré par le Service public d’assainissement non collectif (SPANC) compétent pour la commune dans laquelle se situe le bien. Le ministère précise que le SPANC doit établir ou faire établir l’état de l’installation.

Consulter les règles officielles concernant les diagnostics immobiliers et l’assainissement non collectif

Lors d’une vente immobilière, le rapport de contrôle doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente.

Si le dernier contrôle date de plus de trois ans ou si aucun diagnostic n’a été réalisé, le vendeur doit faire procéder à un nouveau contrôle.

Il est donc préférable de vérifier ce document assez tôt lorsqu’une vente est envisagée.

Découvrir une non-conformité d’assainissement quelques jours avant la signature du compromis ou de l’acte définitif peut entraîner une renégociation imprévue avec l’acquéreur.

Peut-on vendre une maison avec une fosse septique non conforme ?

Oui.

La réglementation n’impose pas systématiquement au vendeur de remettre l’installation aux normes avant de vendre son logement.

Une maison peut donc être vendue alors que son assainissement individuel est non conforme.

Le point essentiel est que l’acquéreur soit correctement informé de la situation et que le rapport du SPANC soit intégré au dossier de vente.

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit expressément le cas dans lequel l’installation est encore non conforme au moment de la signature.

Dans cette situation, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Consulter l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation sur Légifrance

La découverte d’une non-conformité ne signifie donc pas que le vendeur doit abandonner son projet ou obligatoirement réaliser les travaux avant de signer.

Qui doit payer les travaux d’assainissement ?

C’est probablement la question la plus importante lors d’une vente avec fosse septique non conforme.

Si l’installation reste non conforme lors de la signature définitive, la loi impose à l’acquéreur de faire procéder à la mise en conformité dans l’année suivant la vente.

Cela ne signifie toutefois pas que vendeur et acquéreur ne peuvent pas organiser différemment la transaction avant cette date.

Plusieurs solutions sont possibles.

Le propriétaire peut décider de réaliser lui-même les travaux d’assainissement avant la vente afin de proposer une installation conforme.

Il peut également vendre le logement en l’état et laisser l’acquéreur effectuer les travaux après l’achat.

Enfin, le montant estimé des travaux peut naturellement intervenir dans la négociation du prix de vente.

Dans la pratique, un acquéreur informé qu’il devra réhabiliter l’installation peut demander une diminution du prix correspondant à tout ou partie du coût prévisionnel des travaux.

Il est donc intéressant pour le vendeur de disposer d’informations suffisamment précises sur les travaux demandés par le SPANC avant de commencer la négociation.

Quel est exactement le rôle du SPANC ?

Le SPANC est le service chargé du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Lors d’une visite, il vérifie notamment l’existence de l’installation, son fonctionnement, son entretien ainsi que les éventuels dangers sanitaires ou risques de pollution.

Le contrôle peut notamment mettre en évidence une installation incomplète, un équipement fortement sous-dimensionné, un dysfonctionnement majeur ou une situation pouvant représenter un risque sanitaire ou environnemental.

À l’issue de son contrôle, le service établit un rapport de visite.

Celui-ci peut comporter les observations réalisées, les recommandations concernant l’entretien ou l’accessibilité de l’installation et, lorsque cela est nécessaire, les travaux à effectuer.

Il est important de lire le rapport dans son ensemble plutôt que de se limiter à la seule mention « non conforme ».

Deux installations portant cette même conclusion peuvent nécessiter des travaux très différents.

Quels problèmes peuvent rendre l’installation non conforme ?

L’arrêté encadrant les contrôles d’assainissement non collectif distingue plusieurs situations.

Une non-conformité peut notamment être retenue lorsqu’il existe un danger pour la santé des personnes, un risque avéré de pollution de l’environnement ou lorsque l’installation est incomplète, fortement sous-dimensionnée ou présente des dysfonctionnements majeurs.

Les textes évoquent par exemple la possibilité d’un contact avec des eaux usées, certains défauts de sécurité, des nuisances olfactives récurrentes ou encore des installations dont une partie importante ne remplit plus correctement sa fonction.

À l’inverse, un simple défaut d’entretien ou l’usure d’un élément peut parfois entraîner des recommandations sans correspondre exactement aux mêmes obligations de travaux qu’une véritable non-conformité.

Voir l’arrêté du 27 avril 2012 encadrant le contrôle des installations d’assainissement non collectif

Quel délai pour mettre une fosse septique aux normes après une vente ?

Lorsque la non-conformité existe encore au moment de la vente, le délai est particulièrement important.

Les travaux doivent être réalisés au plus tard dans l’année suivant la signature de l’acte de vente. Cette règle figure à la fois dans le Code de la construction et de l’habitation et dans l’arrêté relatif aux contrôles des installations d’assainissement non collectif.

Il ne faut pas confondre ce délai avec les règles applicables à certains propriétaires en dehors d’une vente immobilière.

Pour certaines installations présentant un danger pour la santé ou un risque environnemental avéré, des travaux peuvent notamment être prescrits dans un délai pouvant aller jusqu’à quatre ans.

En cas de vente, le délai applicable après la transaction est ramené à un an pour la réalisation des travaux liés à la non-conformité.

Faut-il faire les travaux avant de vendre ?

Il n’existe pas une réponse unique.

Faire les travaux avant la vente peut présenter plusieurs avantages.

Le propriétaire peut proposer une installation conforme, limiter les inquiétudes des acquéreurs et éviter qu’une estimation importante des travaux soit utilisée pour négocier fortement le prix du logement.

Mais réaliser une mise aux normes de fosse septique représente également une dépense et peut retarder la mise en vente.

Vendre sans réaliser les travaux peut donc être une option parfaitement envisageable, à condition que la situation soit clairement connue de l’acquéreur.

Avant de prendre une décision, il est généralement utile de connaître précisément :

• les anomalies identifiées par le SPANC ;
• les travaux réellement demandés ;
• la solution technique envisageable ;
• l’ordre de grandeur du coût des travaux ;
• l’impact éventuel sur le prix demandé pour la maison.

Un devis peut notamment permettre de transformer une inquiétude difficile à évaluer en un coût beaucoup plus concret pour l’acquéreur.

Une fosse septique non conforme peut-elle faire baisser le prix de vente ?

Oui, c’est possible.

Même si la non-conformité n’interdit pas la vente, un acquéreur peut prendre en compte le montant des futurs travaux dans son offre d’achat.

Imaginons qu’une maison présente un assainissement non conforme et qu’une réhabilitation importante soit nécessaire.

L’acheteur sait qu’après l’acquisition, il devra non seulement financer son achat, mais également organiser les travaux dans le délai réglementaire.

Il peut donc chercher à négocier le prix.

Pour le vendeur, anticiper cette situation est préférable à la découverte du problème au dernier moment.

Faire réaliser le contrôle SPANC suffisamment tôt permet de décider s’il est plus intéressant de mettre l’assainissement aux normes avant la vente ou de vendre en tenant compte des travaux futurs.

Peut-on signer le compromis avant la mise aux normes ?

La présence d’une installation non conforme ne bloque pas automatiquement la signature d’un compromis.

Le rapport du diagnostic assainissement permet précisément d’informer l’acquéreur sur l’état du dispositif.

Les conditions liées aux travaux, à leur prise en charge ou à leur éventuelle incidence sur le prix peuvent ensuite être intégrées dans la négociation et les documents préparés pour la vente.

Il est préférable que la situation soit décrite de manière claire afin d’éviter tout désaccord après la signature.

Le vendeur ne doit surtout pas chercher à dissimuler une anomalie connue.

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit d’ailleurs que l’absence d’un document relatif à l’assainissement non collectif en cours de validité lors de l’acte authentique empêche le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Diagnostic assainissement : attention à la durée de trois ans

Un autre point doit être surveillé : la date du contrôle.

Le rapport du SPANC doit avoir moins de trois ans au moment de la signature de l’acte authentique.

Un diagnostic réalisé il y a deux ans et onze mois lors de la mise en vente peut donc devenir trop ancien si la vente se prolonge.

Dans ce cas, un nouveau contrôle devra être obtenu.

Pour éviter un contretemps, il est préférable de vérifier la date exacte du rapport avec le notaire dès le début du projet de vente.

Que faire lorsque le SPANC annonce une non-conformité ?

Une conclusion défavorable n’est pas nécessairement synonyme de vente impossible.

Le propriétaire doit d’abord identifier précisément ce qui est demandé.

Il peut ensuite faire chiffrer les travaux de mise aux normes, déterminer s’il souhaite les réaliser avant la vente et communiquer de manière transparente avec l’acquéreur.

Lorsque la vente doit intervenir rapidement, le rapport et l’estimation des travaux permettent aussi à l’acquéreur d’intégrer cette dépense dans son projet immobilier.

Cette transparence sécurise davantage la transaction et évite qu’une non-conformité découverte tardivement devienne un point de blocage.

Fosse septique non conforme : vendre reste donc possible

Une fosse septique non conforme lors d’une vente de maison n’empêche donc pas automatiquement de vendre.

La priorité est de disposer d’un diagnostic assainissement de moins de trois ans et d’informer clairement l’acquéreur des conclusions du SPANC.

Lorsque la non-conformité subsiste au jour de l’acte authentique, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux nécessaires dans un délai d’un an après la vente.

Pour le vendeur, deux stratégies sont alors possibles : réaliser les travaux avant la transaction ou vendre le bien avec son installation actuelle en intégrant la question de la mise aux normes de l’assainissement à la négociation.

Dans tous les cas, anticiper le contrôle permet d’éviter les mauvaises surprises et de préparer la vente dans de meilleures conditions.

FAQ : fosse septique non conforme et vente

Peut-on vendre une maison si la fosse septique n’est pas aux normes ?

Oui. Une fosse septique non conforme ne bloque pas automatiquement une vente immobilière. Le vendeur doit toutefois fournir à l’acquéreur le rapport de contrôle de l’assainissement non collectif et l’informer de la non-conformité. Si celle-ci subsiste au moment de l’acte authentique, les travaux doivent être réalisés dans l’année suivant la vente.

Qui doit payer la mise aux normes de la fosse septique lors d’une vente ?

Si l’installation est toujours non conforme lors de la signature de l’acte authentique, le Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acquéreur fait procéder aux travaux dans un délai d’un an. Le vendeur peut néanmoins décider de réaliser les travaux avant la vente, et le coût peut également entrer dans la négociation du prix entre les parties.

Combien de temps est valable un diagnostic assainissement pour une vente ?

Le diagnostic d’assainissement non collectif doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. Si le contrôle est plus ancien ou inexistant, le vendeur doit demander un nouveau contrôle au SPANC.

Combien de temps l’acheteur a-t-il pour mettre l’assainissement aux normes ?

Lorsque l’installation est déclarée non conforme et qu’elle le reste lors de la vente, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an après la signature de l’acte de vente pour faire réaliser les travaux de mise en conformité.