ERP non actualisé entre compromis et acte : la vente annulée cinq ans après analyse d’un arrêt qui doit alerter tous les vendeurs

La décision de justice : une annulation totale, sans exception

La position de la Cour d’appel de Versailles

Devant la Cour d’appel, les vendeurs ont tenté de minimiser l’impact de cet oubli en arguant que les dommages causés par la sécheresse et le retrait-gonflement d’argile étaient peu significatifs — une simple baie vitrée difficile à fermer. Cet argument n’a pas convaincu les juges.

La Cour a rappelé que la gravité des dommages est sans rapport avec l’obligation d’information. La faute ne réside pas dans l’absence d’information au moment de la promesse, mais dans le manque d’actualisation au moment où l’acte définitif est signé. Du moment que le bien se trouve dans le périmètre d’un PPR et qu’un nouvel arrêté CATNAT est paru entre le compromis et l’acte, l’ERP doit être mis à jour. Point. Alfa Concept

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance : la vente a été purement et simplement annulée. Les vendeurs ont dû rembourser l’intégralité du prix de vente de 450 000 euros — qu’ils avaient entre-temps réinvesti pour acquérir leur résidence principale — plus les frais notariaux de l’acquéreur, les travaux réalisés et les frais de justice.

Ce que cet arrêt confirme juridiquement

Dans une autre affaire, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente mentionnant simplement « pas de PPRT applicable » était insuffisante si des arrêtés postérieurs venaient modifier le classement de la zone. La logique est constante : l’ERP n’est pas figé à la date de la promesse. Il doit refléter la situation réelle au jour de chaque acte. Alfa Concept

En décembre 2020, la Cour avait déjà rappelé que l’ERP devait impérativement avoir moins de six mois au moment de la signature de la promesse de vente. Même si aucune modification n’était intervenue entre-temps, le simple fait que le document ait dépassé cette durée suffisait à caractériser un manquement. L’argument selon lequel les informations n’avaient pas changé n’a pas été retenu. Alfa Concept

Ce que cet arrêt révèle sur les obligations réelles du vendeur en 2026

Une double obligation : validité formelle ET exactitude des informations

Les vendeurs confondent souvent deux niveaux d’obligation distincts sur l’ERP.

Le premier niveau est formel : l’ERP doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat. Si le document a plus de 6 mois au moment de la transaction, il doit impérativement être renouvelé. Occi-avocats

Le second niveau est substantiel : au-delà de la validité formelle du document, le vendeur a l’obligation de s’assurer que son contenu est exact au jour de la signature de l’acte authentique. L’ERP doit être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature. Un ERP valide dans sa forme mais inexact dans son contenu est juridiquement aussi problématique qu’un ERP périmé. Immo2

C’est précisément ce second niveau qui a condamné les vendeurs dans l’affaire de Versailles : leur ERP était formellement valide (moins de six mois), mais son contenu était devenu inexact avec la publication du nouvel arrêté CATNAT.

Le retrait-gonflement d’argile : un risque particulièrement surveillé

Le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) mérite une attention spécifique car il est au cœur de cette affaire. L’ERP doit mentionner les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien, et les informations sur les sinistres résultant de catastrophes naturelles reconnus ayant affecté le bien pendant la période où le vendeur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien. LAMY Expertise

Le RGA est l’un des aléas naturels qui génère le plus grand nombre d’arrêtés CATNAT en France, notamment lors des étés secs. Dans le Nord et le Pas-de-Calais, les sols argileux sont présents sur une partie significative du territoire. Un vendeur dont le bien est situé en zone RGA doit surveiller les publications d’arrêtés préfectoraux entre la signature du compromis et celle de l’acte — une période qui dure souvent 3 à 4 mois.

La responsabilité du notaire en première ligne

L’arrêt de Versailles soulève également la question de la responsabilité du notaire. Si le vendeur ne met pas à jour le document ou si le notaire ne vérifie pas que cette mise à jour est nécessaire, la vente pourrait être annulée ou le prix renégocié. Plus grave encore : la responsabilité professionnelle du notaire peut être engagée pour manquement à son devoir de conseil et de vérification. Alfa Concept

Cette évolution jurisprudentielle incite les études notariales à systématiser la vérification de l’ERP non seulement à la réception du compromis, mais également dans les jours précédant la signature de l’acte authentique. Pour le vendeur, cela ne dispense pas de sa propre vigilance.

Les nouvelles obligations ERP depuis 2025 : un document encore plus exigeant

Les apports de la réforme du 1er janvier 2025

À partir du 1er janvier 2025, l’ERP doit également être fourni si le logement est situé dans l’une des zones où s’applique l’obligation de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé. Cette obligation est liée au risque d’incendies de forêt et de végétation. Berthier-associes

L’ERP doit être remis au potentiel acquéreur lors de la première visite du logement, puis il doit être annexé à la promesse de vente, à l’acte de vente ou au contrat préliminaire. Dans toute annonce de vente ou de location d’un bien qui fait l’objet d’un ERP, il doit être précisé : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ». Berthier-associes

Le périmètre de l’ERP s’est donc encore élargi depuis janvier 2025. Un document établi avant cette date peut ne plus être conforme aux exigences actuelles, indépendamment de sa date de validité formelle.

Ce que contient désormais un ERP complet en 2026

L’ERP doit mentionner les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien, les risques naturels, miniers et technologiques applicables, la sismicité, le potentiel radon pour les communes en zone 3, l’inscription dans un secteur d’information sur les sols (SIS) en cas de pollution, et lorsque le bien est situé dans une zone exposée au recul du trait de côte, l’indication de l’horizon temporel d’exposition. LAMY Expertise

Chaque mise à jour réglementaire est une nouvelle source d’erreur potentielle pour un vendeur qui utilise un ancien formulaire ou qui s’appuie sur un ERP établi il y a plusieurs années.

Les conséquences concrètes d’un ERP défaillant pour le vendeur

Du contentieux à l’annulation totale

L’absence d’ERP ou la fourniture d’un ERP erroné ou périmé expose le vendeur à plusieurs sanctions. L’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou du bail, exiger une diminution du prix de vente ou du loyer, ou réclamer des dommages et intérêts. En cas de sinistre lié à un risque non mentionné dans l’ERP, la responsabilité du vendeur peut être engagée pour vice caché. Mon Immo Neuf

L’affaire de Versailles illustre le scénario le plus défavorable : l’annulation totale de la vente avec remboursement intégral du prix et indemnisation complète de l’acquéreur. Mais même dans les scénarios moins extrêmes, une réduction de prix ou une action en dommages et intérêts représente une exposition financière considérable pour un vendeur qui pensait s’en sortir avec une simple formalité oubliée.

La check-list qu’aucun vendeur ne devrait ignorer

Pour un vendeur dans le Nord et le Pas-de-Calais, voici les vérifications indispensables à chaque étape de la transaction :

Avant la mise en vente : établir un ERP complet et à jour, intégrant tous les arrêtés CATNAT connus à ce jour et les nouvelles exigences de 2025.

Au moment du compromis : vérifier que l’ERP date de moins de six mois et que son contenu est exact. Le remettre à l’acquéreur lors de la première visite.

Dans les semaines qui suivent le compromis : surveiller les publications au Journal Officiel et en préfecture d’éventuels nouveaux arrêtés CATNAT concernant la commune.

Avant l’acte authentique : vérifier systématiquement si un nouvel arrêté CATNAT ou une modification de PPR est intervenu depuis la signature du compromis. Si oui, mettre à jour l’ERP avant la signature.

EX’IM accompagne les vendeurs du Nord et du Pas-de-Calais dans la réalisation et la mise à jour de leurs états des risques et pollutions conformes aux exigences de 2026. Contactez-nous pour un devis gratuit.

FAQ — Mise à jour de l’ERP entre compromis et acte authentique

L’ERP doit-il être refait si de nouvelles informations apparaissent après la signature du compromis ?

Oui. L’ERP doit être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature du bail ou de l’acte authentique. La jurisprudence de Versailles est explicite : ce n’est pas la date formelle de validité qui prime, c’est l’exactitude du contenu au jour de chaque acte. Si un arrêté CATNAT est publié entre le compromis et l’acte, l’ERP doit impérativement être mis à jour avant la signature définitive, même si l’ERP initial avait moins de six mois. Immo2

Le notaire est-il responsable si l’ERP n’est pas mis à jour ?

La responsabilité professionnelle du notaire peut être engagée pour manquement à son devoir de conseil et de vérification s’il ne contrôle pas que la mise à jour de l’ERP est nécessaire avant l’acte authentique. Cependant, cette responsabilité du notaire ne décharge pas le vendeur de la sienne. Les deux responsabilités sont distinctes et peuvent se cumuler. Dans l’affaire de Versailles, c’est le vendeur qui a été condamné — mais rien n’exclut que le notaire puisse à son tour faire l’objet d’un recours dans d’autres configurations. Alfa Concept

Un ERP réalisé avant le 1er janvier 2025 est-il encore valide pour une vente en 2026 ?

Pas nécessairement. Les ERP doivent répondre aux exigences en vigueur au 1er janvier 2025, notamment l’intégration de l’obligation de débroussaillement dans les zones concernées. Un ERP établi avant cette date, même formellement valide (moins de six mois), peut ne plus être conforme dans son contenu aux nouvelles exigences réglementaires. Pour une transaction en 2026, il est fortement recommandé de refaire l’ERP sur la base du formulaire actualisé intégrant les nouvelles mentions obligatoires. Solvimo

Comment surveiller les nouveaux arrêtés CATNAT pendant la période compromis-acte ?

Les arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle sont publiés au Journal Officiel. Vous pouvez vous abonner aux alertes Légifrance pour suivre les publications concernant votre commune. La plateforme Géorisques met également à jour régulièrement les données CATNAT par commune. En cas de doute, contactez directement la mairie de la commune concernée ou la préfecture. EX’IM peut effectuer cette vérification pour vous et mettre à jour votre ERP si nécessaire avant la signature de l’acte authentique.