DPE de complaisance en 2026 : pourquoi le risque est aussi et celui du vendeur et du bailleur

Le DPE est opposable depuis 2021 : ce que ça change pour le vendeur

La révolution juridique de la loi ELAN

C’est le tournant qui change tout. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Concrètement, cela signifie qu’un DPE contenant des informations incorrectes peut engager la responsabilité de l’ancien propriétaire ou du bailleur actuel, ainsi que celle de ses intermédiaires — diagnostiqueur, agent immobilier ou notaire. Sol Air Energie

Avant cette date, le DPE n’avait qu’une valeur informative. L’acquéreur ne pouvait pas s’en prévaloir pour demander des comptes au vendeur. Depuis juillet 2021, c’est radicalement différent : si le DPE mentionne une consommation de 150 kWh/m²/an et que la réalité est le double, l’acquéreur dispose d’un fondement juridique solide pour agir.

Ce que le juge peut ordonner

Si l’acheteur ou le locataire engage des procédures judiciaires, le juge peut ordonner au vendeur ou au bailleur d’engager la rénovation énergétique du bien. Le diagnostiqueur peut quant à lui être tenu de financer les travaux nécessaires à l’atteinte du DPE annoncé. Dans certains cas, un DPE erroné peut aussi entraîner une annulation de la vente ou du contrat de location. Des sanctions financières peuvent également être prévues : baisse du prix de vente ou du loyer, dommages et intérêts, amendes. Sol Air Energie

Les risques concrets pour le vendeur et le bailleur en 2026

Le risque financier direct

Un DPE frauduleux a des conséquences graves : renégociation du prix, annulation de la vente, ou résiliation du bail pour vice caché. Ces contentieux représentent des pertes de temps et d’argent considérables. Le vendeur doit souvent dédommager l’acquéreur face à une mauvaise performance énergétique réelle. Ces frais couvrent les surconsommations d’énergie, les travaux de rénovation et la moins-value du bien, pouvant coûter entre 3 000 € et 7 000 € sur cinq ans à la victime. Sol Air Energie

Pour un bailleur, le risque est encore plus concret : si vous avez acheté un bien classé E pour le louer et qu’il s’avère être un logement classé G, vous vous retrouvez avec un bien interdit à la location sans travaux de rénovation importants. Le préjudice financier est alors considérable. Sol Air Energie

Le risque pénal pour le vendeur complice

Le cadre pénal s’est considérablement durci depuis mars 2025. Les propriétaires qui présentent un DPE frauduleux s’exposent désormais à des poursuites avec des peines pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison ferme et une amende maximale de 45 000 euros, soit quinze fois plus qu’auparavant. Hello Watt

La notion de complicité est centrale : un vendeur qui sait que son logement est une passoire thermique et qui sollicite un diagnostiqueur pour obtenir un meilleur classement est un complice actif de la fraude. La jurisprudence tend à considérer que le vendeur, mieux que quiconque, connaît l’état réel de son bien.

L’audit énergétique : un révélateur redoutable

L’audit énergétique constitue une preuve particulièrement solide de l’erreur du DPE — plus détaillé qu’un simple contre-DPE, il identifie précisément les écarts poste par poste. Plusieurs dossiers contentieux sont partis exactement de cette situation : un acquéreur qui fait l’audit pour accéder aux aides MaPrimeRénov’, et qui découvre que son logement est classé G alors que le DPE de vente l’avait classé E. Solarock

Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés E, F ou G. Cette obligation crée mécaniquement un document de référence supplémentaire qui peut révéler les incohérences d’un DPE de complaisance.

Les nouvelles mesures anti-fraude de 2025-2026 : comment elles changent la donne

Le QR code obligatoire depuis septembre 2025

Depuis septembre 2025, chaque DPE et le certificat du diagnostiqueur portent un QR code officiel : un simple scan renvoie vers l’Observatoire ADEME pour vérifier l’enregistrement du diagnostic, l’identité du professionnel et détecter d’éventuelles anomalies. Lors de la visite sur site, le QR code doit être présenté au client pour vérifier en ligne que le professionnel est certifié et bien inscrit à l’annuaire officiel. MyElectricity

Pour l’acquéreur ou le locataire, c’est un outil de vérification immédiat. Pour le vendeur, c’est une incitation supplémentaire à ne pas tenter de contourner le système.

La géolocalisation des visites dès 2026

À partir de 2026, un dispositif prouvera la présence effective du diagnostiqueur sur place, mettant fin aux faux diagnostics à distance. Un diagnostiqueur qui réalise un DPE sans se déplacer sera immédiatement identifiable. Cette mesure supprime l’une des techniques les plus courantes de fraude : le diagnostic réalisé à partir de données transmises par téléphone sans visite réelle. Adsolar

Le plafonnement d’activité à 1 000 DPE par an

Depuis le 1er octobre 2025, tout diagnostiqueur réalisant plus de 1 000 DPE de logements individuels ou d’appartements sur une période glissante de 12 mois fait l’objet d’une suspension automatique, sauf justification recevable. Cette mesure cible directement les diagnostiqueurs qui industrialisent leur activité en sacrifiant la qualité des visites. Quelle Énergie

L’intelligence artificielle de l’ADEME

L’ADEME détecte désormais automatiquement les irrégularités statistiques via un outil d’intelligence artificielle et signale aux organismes de certification les cas suspects. Lorsque les pouvoirs publics eux-mêmes chiffrent à 70 000 le nombre de DPE frauduleux annuels, il est difficile pour un diagnostiqueur de soutenir que l’erreur dans son diagnostic était involontaire. Solarock

Les sanctions pour les diagnostiqueurs frauduleux en 2026

Les diagnostiqueurs frauduleux risquent des poursuites pénales avec des amendes pouvant atteindre 300 000 euros et deux ans d’emprisonnement pour falsification de document officiel. L’interdiction d’exercer passe de 6 mois à 18 mois en cas de fraude avérée, et jusqu’à 24 mois en cas de récidive. Une liste noire empêche tout retour anticipé dans la profession. Hello Watt

Un exemple récent illustre cette sévérité : un diagnostiqueur parisien a été condamné à 18 mois de prison avec sursis et 25 000 euros d’amende pour avoir produit 47 DPE erronés. Hello Watt

Pourquoi EX’IM refuse catégoriquement tout DPE de complaisance ?

EX’IM est un tiers de confiance indépendant. Nos diagnostiqueurs certifiés COFRAC interviennent sans aucun lien avec des agences immobilières, des promoteurs ou des entreprises de travaux. Leur rémunération n’est pas conditionnée à la classe énergétique obtenue. Cette indépendance totale est la seule garantie d’un DPE fiable et opposable qui protège réellement le vendeur.

Un DPE conforme réalisé par EX’IM vous protège sur trois plans : juridique (document opposable qui engage notre responsabilité professionnelle), financier (aucune action ultérieure possible de l’acquéreur sur la base du diagnostic), et réputationnel (aucun risque de mise en cause dans un contentieux pénal).

FAQ — DPE de complaisance : risques pour vendeurs et bailleurs

Un vendeur peut-il être condamné si c’est le diagnostiqueur qui a fraudé, pas lui ?

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Un DPE contenant des informations incorrectes peut engager la responsabilité de l’ancien propriétaire ou du bailleur actuel, ainsi que celle de ses intermédiaires. Même si la fraude vient du diagnostiqueur, le vendeur peut être mis en cause s’il est prouvé qu’il savait que les informations étaient inexactes ou qu’il avait fourni de fausses données au diagnostiqueur. La jurisprudence considère que le vendeur connaît mieux que quiconque l’état réel de son bien — notamment ses dépenses énergétiques. Sol Air Energie

Comment un acquéreur peut-il détecter un DPE de complaisance ?

Plusieurs indices doivent alerter : l’absence de visite du diagnostiqueur, des informations incohérentes sur la surface ou les équipements, un rapport dépourvu de QR code officiel, ou un diagnostic trop avantageux par rapport à l’état apparent du logement. Depuis septembre 2025, le QR code ADEME sur chaque DPE permet de vérifier en temps réel la certification du diagnostiqueur et l’enregistrement du diagnostic. Un écart significatif entre les factures d’énergie réelles et la consommation estimée dans le DPE est également un signal d’alerte fort. Adsolar

Un bailleur dont le DPE est erroné risque-t-il de perdre son droit de louer ?

Oui, dans les situations les plus graves. Si un bailleur a acheté un bien classé E pour le louer et qu’il s’avère être classé G, il se retrouve avec un bien interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 sans travaux de rénovation importants. Le préjudice est double : impossibilité de louer jusqu’aux travaux, et coût des travaux de rénovation nécessaires pour sortir de la classe G. Le bailleur peut se retourner contre le diagnostiqueur, mais la procédure est longue et l’immobilisation du bien pendant ce temps représente une perte de revenus locatifs réelle. Sol Air Energie

Que faire si je soupçonne que le DPE de mon logement est de complaisance ou erroné ?

Faites d’abord une contre-expertise par un diagnostiqueur certifié, puis suspendez toute signature fondée sur ce document. Selon les cas, engagez la responsabilité du vendeur, ou du bailleur et/ou du diagnostiqueur pour obtenir une réduction du prix, une annulation ou des dommages-intérêts. Vous pouvez également signaler les manquements à la DGCCRF. Le coût d’un contre-DPE est d’environ 150 à 300 euros — un investissement modeste au regard des enjeux financiers d’une transaction immobilière. SolarockSol Air Energie